Importance of a real estate lawyer

Recent Posts

تاثیر مالی در پرورش کودک مبتلا به ف...
read more
چرا فیس‌لا را انتخاب می‌کنید؟
read more
Choosing a right lawyerChoosing a right lawyer, paral...
read more

Ali Ahmari Moghaddam /
6743 Views

Buying a home can be a stressful and exciting time. It is important to make sure that you are equipped with the adequate resources and people to help make the big day happen with ease. It is completely natural to feel confused and overwhelmed with the entire process, but having an experienced real estate lawyer involved in your transaction can help ensure the legality of the process and allow the overall process to flow more effectively and efficiently. There are a number of steps to recognize before you opt for purchasing a new home. Taking the time to thoroughly evaluate and reflect on these steps will help you become more comfortable, acquainted and prepared for the purchase.

1. You need to ensure that you are emotionally and financially prepared for the process of buying a new home. This means not only making sure that you have a steady income and enough savings to manage the financial costs involved with buying a new home, but also that you are prepared for the additional responsibilities that accompany home ownership. Some of the costs involved in a purchase which are often overlooked by first time buyers include but are not limited to moving costs, closing costs (legal fees, title search costs(an examination of registered ownership to the property as well as a review of the documents, plans, and other items appearing on registered title to the property) , title insurance (an insurance policy that protects you, the home owner, against challenges to the ownership of your home or from problems related to the title to your home. The policy provides coverage against losses due to title defects, even if the defects existed before you purchased your home) and land transfer tax, and realty taxes).
2. It is a good idea to carve out some spare time to go to open houses to get a feel for what features and amenities you want in your new home. Most importantly, this step in the process will provide you with a chance to see you what types of homes you can realistically afford within your budget and will help you manage your expectations for your first home. You should be mindful of the location of the property given that there can be a great deal of competition for one home on the market if the location is heavily in demand. This step is all about determining what you are looking for in your new home but also determining what is available in the housing market within your price range and budget.
3. You need to now assemble a team of professionals to support and guide you through the process of buying a new home. This includes choosing your real estate agent, a mortgage lender or mortgage broker (if necessary), an experienced real estate lawyer, a home inspector and an insurance agent to adequately protect your new purchase. Considering the experience and educational background and values of each of these professionals is key to developing a strong and professional relationship throughout the process of purchasing your new home. You want to make sure that you select a professional, competent, experienced and knowledgeable (in their field and in the local market) team to help you with your transaction. In doing so, make sure that when you meet with them you both have a foundational understanding of what is to be expected from each party and that they are fully aware of your desires and expectations, and are competent to help you obtain what you are looking for in terms of buying your new home. Speaking with friends and family members about their experiences with various professionals during their purchase transaction can provide you with valuable information about what to look for when selecting your team of professionals and may even lead to you obtaining some trusted referrals.
4. This is usually the most exciting step. This is where you get to plan what it is you are looking to purchase as your new home. From location, size of the home, property value, interior layout, kitchens, bedrooms to the size of the backyard or balcony you get to map out and imagine every inch of your new home. In doing so, be mindful of the structural and mechanical aspects of the home with respect to the age of the home, the age of the furnace, the condition of the roof, windows and whether there have been any renovations performed in the home among other factors.
5. Now that you have a rough idea of what type of home you are looking for and the price range that you can afford, it is time to get pre-approved for a mortgage. Being realistic with respect to what you can actually afford during this time is crucial so that you are not setting yourself or your future plans in any financial jeopardy. In doing so, it is important to consider your credit score, annual income, outstanding debts, future employment, and other relevant financial obligations among other factors. With respect to organization, make sure to have your proof of income, relevant tax returns and all other relevant financial documents available when you submit your mortgage application for approval. Your mortgage lender and/or mortgage broker will provide you with the necessary guidance during this step of the process and should be providing you with all the necessary information to allow you to make an informed decision about what type of financing is best suited for your needs and circumstances. Items such as the term of mortgage, amortization term, interest rate, type of mortgage (open or closed), amount of monthly payments, and any associated lender/broker fees should be examined and compared to find the right mortgage to fit your needs.
6. The next step is the hiring of your real estate agent and visiting specific homes that interest you and that fall within your price range. Once your real estate agent finds that special home that meets all of your needs and requirements, it is time to submit a formal offer. Your agent will help you navigate this important step of the process and should ensure that the offer you put forward is competitive with any other potential competing offers. Depending on the nature of your purchase, you should ensure that your real estate agent protects your interests by stipulating that the agreement remain conditional for a period of time in order for you to obtain further information about the property prior to making the Agreement of Purchase and Sale firm and binding on all parties. Common conditions in favour of the purchaser which are usually contained in the Agreement of Purchase and Sale include but are not limited to conditions relating to obtaining mortgage financing, performance of a satisfactory home inspection, solicitors review of the Agreement of Purchase and Sale, and if purchasing a condominium property on receipt and review of the status certificate. A status certificate is a document that provides basic and essential information concerning the financial status of a unit and of the condominium corporation. Its main focus is to inform a prospective owner of the fees associated with ownership, any large increase that is going to come into effect, any special assessment that is being contemplated by the board, and any arrears or liens that a particular suite might have. Simply stated, a status certificate is a disclosure document that provides potential purchases with relevant, accurate and important information related to the unit and the condominium corporation.
Your real estate agent will manage this process for you and will keep you informed as important dates, such as conditional dates approach.
7. After you have satisfied or waived the relevant conditions contained in the Agreement of Purchase and Sale and your deal has gone “firm”, meaning that it is now firm and binding on all parties and can no longer be revoked or terminated by either of the parties unilaterally, this is typically the time when your real estate lawyer will become involved in your transaction. An experienced real estate lawyer will be involved in reviewing your Agreement of Purchase and Sale if it is still in the conditional stage, will review the status certificate depending on the type of home you wish to purchase, will conduct a title search of the property, submit title requisitions (a letter outlining issue with the property revealed by a title search and requesting that said issues be resolved prior to closing) to the seller’s lawyer and will also check for any outstanding taxes and/or liens on the subject property. Your lawyer should keep you informed of the process and advise you of any issues that have been discovered and provide advice on the best way to resolve said issues.
The involvement of the lawyer will be beyond the actions stipulated above. Their role will also include drafting and reviewing closing documents with you to ensure that your interests are protected and that you are fully aware of the terms and conditions outlined in the Agreement of Purchase and Sale. The lawyer will also arrange for title insurance as a source of protection for you and exchange the relevant legal documents with respect to the purchase with the seller’s lawyer on the closing date. Should you be securing financing to complete your purchase, your lawyer will also receive instructions from your lender, prepare the necessary mortgage documents, and will receive the mortgage funds from the lender directly on the closing date. Having a lawyer involved makes the process flow with less confusion and worry given the expertise of the lawyer. In turn, this gives your more time to focus on designing your new home and packing your things to embark on your new journey. Once the transaction has been completed, the lawyer will then be able to provide you with the keys to your new home.

خرید خانه می تواند استرس زا و همچنین هیجان انگیز باشد. این مهم است که شما اطمینان حاصل کنید که کاملا مطلع و اگاه به اطلاعات لازم برای خرید خانه هستید وهمینطور افراد با تجربه و کارشناس که به شما می توانند کمک کنند که این روز بزرگ به سهولت طی شود. کاملاً طبیعی است که شما با کل فرایند خرید خانه دچار سردرگمی و نگرانی شوید، اما با داشتن یک وکیل املاک و مستغلات با تجربه این امکان به شما داده میشود که از قانونی بودن فرآیند این معامله اطمینان حاصل کنید و همچنین روند کلی مؤثرتر و مطلوبتری داشته باشید. چندین مرحله وجود دارد که قبل از تصمیم گیری برای خرید خانه جدید باید به آن آگاه باشید. با ارزیابی دقیق وبررسی یشتر این مراحل شما با خیال راحت تری آمادگی برای خرید خانه پیدا میکنید.

1.    باید مطمئن شوید که از لحاظ روحی و مالی ‚ برای مرحله خرید خانه جدید آماده هستید. بحث اطمینان تنها به این معنی نیست که شما درآمد ثابت و پس انداز کافی برای مدیریت هزینه های مالی خود دارید بلکه در واقع شما آماده گی برای مسیوولیت های بیشتری که همراه با مالکیت خانه است را دارید. برخی از هزینه های مربوط به خرید خانه که اغلب مورد غفلت خریداران " بار اول " قرار می گیرد از جمله هزینه های جابه جایی، هزینه های اتمام معامله هزینه های قانونی، هزینه های بررسی مالکیت ثبت شده در املاک و همچنین بررسی اسناد سایر موارد ثبت شده در ملک، بیمه ملک یا تایتل اینشورنس (بیمه نامه ای که صاحب خانه، از شما در برابر مشکلات مربوط به مالکیت خانه وسند محافظت می کند. بیمه نامه، خسارات مربوط به مشکلات سند را ممکن است حتی اگر قبل از خریدن خانه شما مشکلی وجود داشت را نیز تحت پوشش قرار میدهد)، مالیات انتقال زمین و مالیات های املاک و مستغلات است که البته هزینه های خرید ملک الزاما محدود به این هزینه ها نیز نمیشود.

2.    ایده خوبی است که برای گذراندن اوقات فراغت به دیدن خانه های باز که برای فروش گذاشته شده است بروید ودر نظر بگیرید که چه ویژگی وامکاناتی را می خواهید که در خانه جدید خود داشته باشید. از همه مهمتر این که در این مرحله فرصتی را برای شما فراهم می کند که ارزیابی کنید چه نوع خانه هایی را می توانید مطابق با بودجه خود خریداری کنید. باید توجه داشته باشید که مکان و محل خانه میتواند باعث رقابت بالا و تقاضای زیاد خرید خانه در بازار شود .این مرحله تعیین میکند که درخانه جدید خود به دنبال چه هستید و همچنین مشخص میکند که مطابق با حدود قیمت و بودجه شما، چه خانه ای در بازار موجود است.

3.    شما هم باید با تیمی از متخصصان همکاری کنید که شما را در مراحل خرید خانه جدید پشتیبانی و راهنمایی می کنند. این تیم انتخابی شامل مشاور املاک و مستغلات، وام دهنده یا کارگزار وام مسکن، وکیل املاک و مستغلات با تجربه، بازرس خانه و مشاور بیمه است که شما را در خرید خانه جدید راهنمایی می کند. در نظر گرفتن تجربه و سوابق تحصیلی و ارزش های این متخصصان در واقع کلیدی برای توسعه ارتباط حرفه ای و قوی در مرحله خرید خانه شما است. شما باید مطمئن شوید که یک تیم حرفه ای , شایسته و با دانش را که فعالیت در زمینه خرید فروش املاک و بازار محلی دارند انتخاب کرده اید تا بتوانند در انجام معاملات به شما کمک کنند. در انجام این کار، اطمینان حاصل کنید که هنگام ملاقات با آنها، هر دو شما درک اساسی از آنچه انتظار می رود را دارید و آنها کاملاً از خواسته ها و انتظارات شما آگاه هستند و به شما نیز در جهت تامین خواسته هایتان برای خرید خانه جدید کمک خواهند کرد. دوستان و اعضای خانواده شما نیز میتوانند در این مهم شما را یاری کنند و در مورد تجربه آنها در طول پروسه خرید خانه با متخصصان مختلف، به شما این آگاهی را بدهند که چه تیم حرفه ای را برای خود انتخاب کنید و حتی نیز ممکن است تعدادی تیم حرفه ای قابل اعتماد نیز به شما معرفی شود.

4.    دراین مرحله از کارمعمولا بسیار هیجان انگیز است. جایی که شما به عنوان خانه جدید خود میتوانید برای خرید و معماری داخلی آن برنامه ریزی کنید. شما نقشه داخلی از خانه آینده خود تهیه میکنید و هر اینچ از خانه را اعم از محله، اندازه خانه، ارزش ملک، طرح داخلی، آشپزخانه، اتاق خواب، اندازه حیاط خلوت یا بالکن را در ذهن خود تصور میکنید. در این میان، باید به جنبه های ساختاری و مکانیکی سن خانه، سن دستگاه گرمایش، شرایط پشت بام، پنجره ها و هر نوع بازسازی خانه و فاکتورهای دیگر نیز توجه نمایید.

5.    اکنون ایده ای کلی دارید که به دنبال چه نوع خانه ای هستید و چه مقدار در ازای آن میتوانید هزینه کنید. حال زمان آن رسیده است که برای دریافت وام مسکن اقدام کنید. باید واقع بین بود که پس از دریافت وام برای بازپرداخت ان میتوانید از پس هزینه ها برآیید و برنامه ها و آینده مالی شما به خطر نمی افتد. برای انجام این کار مهم است که امتیاز اعتباری شما، درآمد سالیانه، بدهی های سنگین، وضعیت شغلی آینده، تعهدات مالی مربوطه و فاکتورهای دیگر مالی مورد توجه قرار گیرد. برای سهولت کار، در زمان اقدام برای دریافت وام مسکن، مطمئن شوید که گواهی درآمد، اظهارنامه مالیاتی مربوطه و تمام مدارک مالی مربوطه را در دسترس دارید. بانک یا مشاور وام راهنمایی های لازم و ضروری را در اختیارتان خواهند گذاشت و همچنین به شما اطلاعاتی را می دهد که آگاهانه تصمیم بگیرید که چه نوع تامین مالی بر اساس نیاز و شرایط شما مناسبتر است. مواردی از قبیل مدت وام مسکن، مدت بازپرداخت، نرخ بهره، نوع وام، میزان پرداخت ماهیانه و هرگونه هزینه مرتبط با بانک یا وام دهنده باید مورد بررسی و مقایسه قرار گیرند تا وام مناسب با نیاز شما پیدا شود.

6.    مرحله بعدی، استخدام یک مشاور املاک است و همچنین بازدید از خانه هایی که مورد علاقه و متناسب با قیمت درخواستی شما است. زمانی که مشاور املاک شما خانه ای متناسب با نیاز و خواسته شما پیدا کرد، زمان آن است که پیشنهاد خرید خود را با تکمیل قرارداد خرید و فروش ارائه دهید. مشاور املاک، شما را در این مرحله مهم کمک می کند. بسته به ماهیت خرید، شما باید مطمئن شوید که مشاور املاک از منافع شما حمایت میکند و همچنین قرارداد را برای مدت زمان مشخصی مشروط میگذارد به منظور کسب اطلاعات بیشتر در مورد ملک، قبل از قطعی کردن قرارداد خرید و فروش شرایط مشترکی به نفع خریدار وجود دارد که معمولا در قرارداد خرید و فروش نیز ذکر شده است ولی صرفا محدود به آن نمیشود این موارد شامل: شرایط مربوط به اخذ تامین اعتبار وام، بازرسی و مرور قرارداد خرید و فروش از طرف وکیل شما، ( در صورت خرید آپارتمان، دریافت مرورو گزارش های مربوط به آپارتمان) است. (گزارش های مربوط به خرید اپارتمان سندی است که اطلاعات اساسی وضروری در مورد وضعیت مالی و امکانات آپارتمان را ارائه میدهدد.
تمرکز اصلی این گزارش ها: اطلاع رسانی به مالک آینده در مورد هزینه های مربوط به مالکیت است، هرگونه افزایش هزینه که تاثییر گذار باشد، هر ارزیابی ویژه ای که توسط هیئت مدیره در نظر گرفته شود وهر گونه وام یا بدهی که یک واحد خاص ممکن است داشته باشد. به عبارت ساده تر هدف این گزارش ها اشکار سازی اسناد مربوط به خریدهای بالقوه و اطلاعات مهم و دقیق مربوط به واحد و امکاتات آپارتمان میباشد.)

مشاور املاک، این مرحله را برای شما مدیریت خواهد کرد و تاریخهای مهم و سررسید آنها را نیز به شما اطلاع میدهد.

7.    بعد از اینکه شما شرایط مرتبط و مندرج در قرارداد خرید و فروش معامله را با رضایت پذیرفتید و معامله انجام شد، حال دو طرف ملزم به قبول آن هستید و معامله توسط هیچ کدام از دو طرف به تنهایی نمی تواند فسخ شود، معمولا این مورد زمانی اتفاق میفتد که وکیل املاک و مستغلات در معامله شما شروع به همکاری می کند. وکیل املاک و مستغلات در وحله اول قرار خرید و فروش ملک را برای شما می تواند مرور کند البته اگر هنوز قرارداد مشروط به مرور وکیل باشد، و در صورت نیاز گزارشهای مربوط به اپارتمان را مرور خواهد کرد و تهیه نامه رکوزدیشن که توسط وکیل خریدار را به وکیل فروشنده ابلاغ می شود مبنی بر تمام مشکلات و ابهامات قبل از معامله نهایی گواهی تمام اسناد مربوط به خانه , اطلاعات کامل ملک و هزینه های مربوط به ملک تقاضای تنظیم و تصحیح مشکلات احتمالی و مرور مالیات به ملک سالانه و مشکلات قانونی سند و پرداخت وامهایی که به روی سند خانه ثبت شده را انجام داده که متعاقبا ان را به وکیل فروشنده ارایه می دهد.

     اگر در معامله مشکلی پیش آید وکیل شما موظف است که شما را در جریان آن بگذارد و در جهت حل آن مشکل بهترین راه حل را پیشنهاد کند. مشارکت وکیل فراتر از اقدامات مندرج بالا خواهد بود. نقش وکیل بررسی وبازنگری تمام اسناد معامله نیز است. او در این حین باید اطمینان حاصل کند كه از منافع شما محافظت می شود و شما بطور کامل از شرایط و ضوابط مندرج در قرارداد خرید و فروش آگاه هستید. همچنین وکیل می تواند بیمه ملک یا تایتل اینشورنس را به عنوان یک منبع حمایت از شما تهیه کند و اسناد حقوقی مرتبط خرید را با وکیل فروشنده در روز معامله مبادله کند. در صورت تأمین بودجه برای خرید ملک خود، وکیل شما از بانک یا موسسه تامین مالی وام دستورالعمل وام را دریافت می کند، اسناد لازمه را تهیه میکند ومستقیما وجه وام را از بانک یا موسسه مالی در موعد مقرر دریافت میکند. داشتن یک وکیل متخصص در امر وکالت باعث میشود روند خرید با سردرگمی و نگرانی کمتری طی شود. در عوض، شما وقت بیشتری دارید تا بر روی طراحی خانه جدید و بسته بندی وسایل خود برای شروع یک زندگی جدید آماده شوید. زمانیکه معامله تکمیل شد، وکیل قادر خواهد بود کلید های خانه جدید را نیز به شما تحویل دهد.