مالیات بر فروش هماهنگ (HST) در املاک تجاری
مالیات بر فروش هماهنگ (HST) در املاک تجاری
نویسنده:
فیروزه رز بهرامی
شریک، دفتر حقوقی ریلتی کر
ایمیل: rose.bahrami@realtycarelaw.com
در معاملات خرید و فروش املاک، آگاهی از اینکه آیا مالیات بر فروش هماهنگ (HST) باید پرداخت یا جمعآوری شود، بخش کلیدی معامله است. این موضوع بر اساس نوع و کاربری ملک فروختهشده تعیین میشود. بهطور کلی، هر فروش ملکی مشمول HST است، مگر اینکه یکی از دو معافیت زیر شامل آن شود:
-
املاک مسکونی استفادهشده
-
املاک مورد استفاده شخصی
این معافیتها بر اساس نحوه استفاده فروشنده از ملک تعیین میشوند، نه بر اساس نیت خریدار برای استفاده از آن
املاک تجاری
در خرید املاک تجاری، مالیات HST به میزان ۱۳ درصد از قیمت خرید اعمال میشود. قوانین خاصی برای خریدارانی که بهعنوان ثبتنامکننده HST شناخته میشوند، وجود دارد. این خریداران میتوانند به جای پرداخت HST به فروشنده، آن را مستقیماً به سازمان درآمد کانادا (CRA) پرداخت کنند. این تعهد پرداخت با استفاده از اعتبار مالیاتی ورودی (Input Tax Credit) که خریدار میتواند ادعا کند، جبران میشود. توصیه میشود هنگام خرید یا فروش املاک تجاری، با حسابدار خود درباره گزینههای مالیاتی HST مشورت کنید.
مالیات HST در انتاریو به فروش اکثر املاک تجاری اعمال میشود، از جمله:
-
ساختمانهای اداری
-
فضاهای تجاری خردهفروشی
-
املاک صنعتی
-
زمینهای تجاری خالی
-
املاک با کاربری مختلط: املاکی که هم برای مقاصد تجاری و هم مسکونی استفاده میشوند، ممکن است برای هر بخش مشمول قوانین مالیاتی متفاوتی باشند. تخصیص دقیق قیمت خرید به هر بخش و اعمال قوانین مالیاتی مناسب، امری ضروری است.
تخفیفها و تعدیلات: در برخی معاملات، امکان دریافت تخفیف یا اعمال تعدیلات برای املاکی که در فعالیتهای معاف از مالیات استفاده میشوند، وجود دارد. مشورت با متخصص مالیاتی میتواند به شناسایی این فرصتها کمک کند.
ملک بایر
اگر فروشنده از زمین برای مقاصد شخصی استفاده کرده باشد، HST قابل پرداخت نیست. املاک با کاربری شخصی شامل املاکی است که توسط یک فرد مالک شده و عمدتاً در فعالیتهای تجاری استفاده نشده یا در جریان تجارت فروخته نشده باشد. اگر ملکی تقسیم یا تفکیک شده باشد، فروش یک یا چند قطعه از آن توسط فرد معمولاً مشمول HST میشود، مگر اینکه خریدار با فروشنده خویشاوند باشد و ملک را برای استفاده شخصی خریداری کند. فروش املاک توسط شرکتها تقریباً همیشه مشمول مالیات است.
زمین کشاورزی
فروش زمین کشاورزی که توسط فروشنده در فعالیتهای کشاورزی استفاده شده، بهطور کلی مشمول HST است. معافیتی ممکن است اعمال شود اگر کشاورز زمین را به یکی از خویشاوندان برای استفاده شخصی بفروشد. همچنین، بخشی از زمین کشاورزی که بهعنوان خانه و حیاط برای استفاده شخصی به کار رفته، ممکن است از مالیات معاف باشد. هنگام خرید یا فروش زمین کشاورزی، مشورت با حسابدار درباره گزینههای HST توصیه میشود.
مسئولیت پرداخت HST
بهطور معمول، خریدار مسئول پرداخت HST است، اما فروشنده موظف به جمعآوری و پرداخت این مالیات به سازمان درآمد کانادا است، مگر اینکه خریدار بهعنوان ثبتنامکننده HST شناخته شود. در این صورت، خریدار باید مالیات را بهصورت خوداظهاری محاسبه و مستقیماً به CRA پرداخت کند. این بدان معناست که خریدار میزان HST بدهی را محاسبه کرده و در اظهارنامه HST خود گزارش میدهد. خریداران ثبتنامشده معمولاً میتوانند اعتبار مالیاتی ورودی را برای HST پرداختشده یا خوداظهاریشده ادعا کنند و مالیات پرداختی را بازپس گیرند، مشروط بر اینکه ملک عمدتاً در فعالیتهای تجاری استفاده شود.
انتخاب برای معافیت از پرداخت HST
در خرید دارایی یک کسبوکار، HST برای کسبوکار فروختهشده قابل پرداخت است. با این حال، اگر فروشنده و خریدار هر دو دارای شماره HST معتبر و ثبتنامشده باشند، میتوانند بهصورت مشترک انتخاب کنند که HST برای فروش کسبوکار اعمال نشود. این انتخاب زمانی ممکن است که:
-
فروشنده کسبوکار یا بخشی از آن را که خود ایجاد کرده یا از شخص دیگری خریداری کرده، بفروشد.
-
طبق قرارداد خرید و فروش، خریدار مالکیت، تصرف یا استفاده از حداقل ۹۰ درصد از داراییهای لازم برای ادامه فعالیت کسبوکار یا بخشی از آن را به دست آورد.
-
هر دو طرف معامله (فروشنده و خریدار) ثبتنامکنندگان HST با شماره معتبر باشند.
قرارداد خرید و فروش باید صراحتاً مشخص کند که آیا HST در قیمت خرید گنجانده شده یا به آن اضافه میشود. در صورت تردید درباره پرداخت HST، مشورت با وکیل یا حسابدار ضروری است.
