آشنایی با وام مسکن در کانادا و راهکارهای تسویه سریع تر آن
آشنایی با وام مسکن در کانادا و راهکارهای تسویه سریع تر آن
برای بیشتر افراد در کانادا، خرید خانه یکی از بزرگ ترین تصمیمات و تعهدات مالی زندگی آنهاست. در این میان، وام مسکن یا Mortgage نقش بسیار مهمی دارد. به‌عنوان وکیل املاک، معمولاً می‌بینم که خریداران هنگام دریافت وام، بیشتر بر روی نرخ بهره و مبلغ قسط ماهانه تمرکز می‌کنند. این موارد بدون تردید مهم هستند، اما آشنایی با سایر شرایط و اصطلاحات مربوط به وام مسکن نیز می‌تواند به صاحبان خانه کمک کند تصمیمات آگاهانه تری بگیرند، از هزینه‌های غیرضروری جلوگیری کنند و حتی وام خود را چندین سال زودتر تسویه کنند.
وام مسکن چیست؟
وام مسکن یا Mortgage در واقع وامی است که بازپرداخت آن با ملک شما تضمین می‌شود. در استان انتاریو، حق وام‌دهنده نسبت به ملک که از نظر حقوقی Charge نامیده می‌شود، در سند مالکیت (Title) ملک ثبت می‌شود. به زبان ساده، Principal یا «اصل وام» مبلغی است که از وام دهنده دریافت می‌کنید و Interest یا «بهره» هزینه‌ای است که در مقابل دریافت این وام به وام دهنده پرداخت می‌کنید. هر قسط وام مسکن معمولاً شامل دو بخش است: بخشی از پرداخت شما صرف پرداخت بهره می‌شود و بخش دیگر از اصل مبلغ وام کم می‌کند. هرچه اصل وام سریع‌تر کاهش پیدا کند، معمولاً بهره کمتری در طول مدت وام پرداخت خواهید کرد.
نرخ بهره ثابت یا متغیر؟
یکی از اولین تصمیم هایی که هنگام دریافت وام مسکن باید بگیرید، انتخاب بین نرخ ثابت (Fixed Rate) و نرخ متغیر (Variable Rate) است. در وام با نرخ ثابت، نرخ بهره در طول مدت قرارداد تغییر نمی‌کند. این نوع وام معمولاً امکان برنامه ریزی مالی دقیق تر و پیش‌بینی پذیری بیشتری برای پرداخت‌های ماهانه فراهم می‌کند. در مقابل، در وام با نرخ متغیر، نرخ بهره می‌تواند در طول مدت قرارداد تغییر کند و معمولاً با تغییرات نرخ Prime و شرایط کلی بازار و نرخ‌های بهره مرتبط است. انتخاب نوع مناسب وام برای هر فرد بستگی به شرایط مالی، درآمد، برنامه‌های آینده و میزان تحمل فرد نسبت به تغییرات نرخ بهره، دارد که همگی می‌توانند در انتخاب نوع مناسب وام مؤثر باشند.
تفاوت Term (مدت قرارداد وام ) و دوره (بازپرداخت کامل وام) Amortization چیست؟
یکی از اشتباهات رایج این است که Term (مدت قرارداد وام ) و دوره (بازپرداخت کامل وام) Amortization را یکسان در نظر بگیریم، در حالی که این دو مفهوم کاملاً متفاوت هستند. Term یا «مدت قرارداد وام» معمولاً سه یا پنج سال است. این همان دوره‌ای است که شرایط فعلی قرارداد وام، از جمله نرخ بهره، در آن برقرار است. اما Amortization یا (دوره بازپرداخت کامل وام)، مدت زمانی است که بر اساس برنامه پرداخت، انتظار می‌رود کل وام مسکن در آن تسویه شود. این دوره معمولاً ۲۵ یا ۳۰ سال است. برای مثال، ممکن است یک وام مسکن با Amortization سی ساله داشته باشید، اماTerm آن پنج سال باشد. در پایان پنج سال، وام هنوز به‌طور کامل پرداخت نشده است و مبلغ باقی مانده معمولاً باید تمدید، تأمین مالی مجدد، منتقل یا تسویه شود.
تفاوت وام مسکن بازOpen Mortgage وMortgage Closed بسته چیست؟
یکی دیگر از نکات مهم در انتخاب وام مسکن، آشنایی با تفاوت میان وام مسکن باز و وام مسکن بسته است. در وام مسکن باز، معمولاً آزادی و انعطاف بیشتری برای پرداخت زود تر تمام یا بخشی از وام وجود دارد و در بسیاری از موارد می‌توان بدون پرداخت جریمه، مبلغ بیشتری از بدهی را تسویه کرد. البته در مقابل، نرخ بهره این نوع وام ممکن است بالاتر باشد. در وام مسکن بسته، معمولاً نرخ بهره پایین تری ارائه می‌شود، اما برای پرداخت زود هنگام وام محدودیت‌هایی وجود دارد و ممکن است در صورت پرداخت بیش از میزان مجاز، جریمه دریافت شود.
با این حال، بسیاری از وام‌های مسکن بسته به صاحب خانه اجازه می‌دهند هر سال، بدون پرداخت جریمه، مبلغی بیشتر از قسط معمول خود پرداخت کند. این امکان که در قرارداد وام پیش بینی می‌شود، به صاحب خانه اجازه می‌دهد سریع تر اصل بدهی خود را کاهش دهد. برای مثال، برخی قراردادهای وام به شما اجازه می‌دهند مبلغ اقساط منظم خود را افزایش دهید یا هر سال مبلغ مشخصی را به صورت یکجا برای کاهش اصل وام پرداخت کنید. میزان و شرایط این امکان در قراردادهای مختلف متفاوت است. بنابراین، هنگام انتخاب وام مسکن، نباید فقط به نرخ بهره توجه کرد. شرایط مربوط به بازپرداخت زودهنگام و میزان مبلغی که می‌توانید بدون جریمه پرداخت کنید نیز از موارد بسیار مهمی هستند که باید پیش از امضای قرارداد به دقت بررسی شوند.
اگر قبل از پایان قرارداد وام خود را تسویه کنیم چه اتفاقی می‌افتد؟
این موضوع می‌تواند اهمیت زیادی داشته باشد. اگر وام مسکن بسته داشته باشید و قبل از پایان مدت قرارداد وام تصمیم بگیرید خانه خود را بفروشید، وام خود را مجدداً تأمین مالی کنید یا به هر شکل دیگری آن را تسویه کنید، ممکن است مجبور به پرداخت جریمه بازپرداخت زودهنگام وام شوید. مبلغ این جریمه به نوع وام، شرایط قرارداد و سیاست‌های وام دهنده بستگی دارد و در برخی موارد می‌تواند مبلغ قابل توجهی باشد. برخی از وام‌های مسکن دارای قابلیت انتقال وام را دارند. به این معنا که اگر خانه خود را بفروشید و ملک دیگری خریداری کنید، ممکن است بتوانید وام مسکن فعلی خود را به ملک جدید منتقل کنید. البته امکان انتقال وام و شرایط آن به مفاد قرارداد و همچنین موافقت وام دهنده بستگی دارد. به همین دلیل، اگر احتمال می‌دهید طی چند سال آینده خانه خود را بفروشید یا به ملک دیگری نقل مکان کنید، بهتر است پیش از انتخاب و امضای قرارداد وام مسکن، شرایط مربوط به جریمه بازپرداخت زودهنگام و امکان انتقال وام را به دقت بررسی کنید.
پرداخت اقساط به صورت دو هفته یک بار
یکی از روش‌های ساده برای پرداخت سریع تر وام مسکن، انتخاب پرداخت‌های دو هفته یک بار با مبلغ افزایش یافته است. در این روش، به جای پرداخت یک قسط در پایان هر ماه، هر دو هفته یک‌بار مبلغی معادل نصف قسط ماهانه پرداخت می‌کنید. از آنجا که در یک سال ۲۶ دوره دو هفته‌ای وجود دارد، در مجموع مبلغی معادل ۱۳ قسط ماهانه پرداخت خواهید کرد؛ در حالی که در روش پرداخت ماهانه، معمولاً ۱۲ قسط در سال پرداخت می‌شود. بنابراین، این روش عملاً باعث می‌شود در طول هر سال مبلغی تقریباً معادل یک قسط ماهانه اضافی به وام پرداخت شود. این مبلغ اضافی به کاهش سریع تر اصل وام کمک می‌کند و می‌تواند در طول زمان، دوره بازپرداخت و میزان بهره پرداختی را کاهش دهد.
پرداخت مبلغ اضافی از اصل وام
اگر قرارداد وام مسکن شما اجازه دهد، می‌توانید از امتیازات پرداخت پیش‌پرداخت (Prepayment Privileges) استفاده کنید و هر سال مبلغی را به صورت یکجا به اصل وام پرداخت نمایید. برای مثال، می‌توانید بخشی از موارد زیر را:
-
پاداش کاری یا Bonus
-
بازپرداخت مالیاتی
-
پس‌انداز اضافی
-
درآمد غیرمنتظره
-
یا سایر منابع مالی موجود
به‌جای صرف کردن برای هزینه‌های دیگر، برای کاهش اصل وام مسکن اختصاص دهید. حتی مبالغ نسبتاً کوچک نیز، اگر به‌صورت منظم پرداخت شوند، می‌توانند در طول زمان تفاوت قابل توجهی ایجاد کنند. کاهش سریع تر اصل وام می‌تواند باعث شود مدت زمان بازپرداخت وام کوتاه تر شود و همچنین مجموع بهره‌ای که در طول عمر وام پرداخت می‌کنید کاهش یابد.
در استفاده از Refinance برای هزینه‌های کوتاه مدت احتیاط کنید
دسترسی به ارزش خالص ملک (Equity) از طریق تأمین مالی مجدد وام (Refinancing) می‌تواند در شرایط خاص مفید باشد. با این حال، استفاده مکرر از ارزش ایجاد شده در ملک برای تأمین هزینه‌های کوتاه مدت، نیازمند بررسی و احتیاط است. ممکن است دریافت مبلغ اضافی در کوتاه مدت جذاب به نظر برسد، اما اگر برای این کار مدت بازپرداخت وام را طولانی تر کنید، ممکن است یک هزینه یا نیاز مالی کوتاه مدت را به بدهی ای تبدیل کنید که برای سال‌های بیشتری با ملک شما به عنوان وثیقه تضمین شده است. بنابراین، پیش از تصمیم‌گیری برای Refinance، بهتر است موارد زیر را به دقت بررسی کنید:
-
هزینه واقعی انجام Refinancing
-
مدت زمان باز پرداخت وام
-
نرخ بهره
-
و تأثیر آن بر مجموع بهره‌ای که در نهایت طی سال های بازپرداخت پرداخت خواهید کرد
در نهایت، مهم است که فقط به مبلغی که در کوتاه مدت دریافت می‌کنید توجه نکنید، بلکه هزینه واقعی این تصمیم در بلند مدت را نیز در نظر بگیرید.
در انتخاب وام مسکن فقط به نرخ بهره نگاه نکنید
پایین ترین نرخ بهره تبلیغ شده لزوماً به معنای مناسب ترین وام برای همه افراد نیست. هنگام بررسی یک وام مسکن (Mortgage)، علاوه بر نرخ بهره، بهتر است موارد زیر را نیز در نظر بگیرید:
-
نرخ بهره (Interest Rate)
-
مدت قرارداد (Term)
-
دوره بازپرداخت (Amortization)
-
نحوه و تعداد دفعات پرداخت اقساط (Payment Frequency)
-
شرایط بازپرداخت زودهنگام (Prepayment Privileges)
-
جریمه بازپرداخت زودهنگام (Prepayment Penalties)
-
امکان انتقال وام به ملک دیگر (Portability)
از دیدگاه یک وکیل املاک، آگاهی از این شرایط پیش از امضای قرارداد وام اهمیت زیادی دارد. تصمیم درست فقط به این معنا نیست که بدانید هر ماه چقدر باید پرداخت کنید؛ بلکه باید بدانید در طول مدت وام چه انعطاف‌هایی دارید، چه محدودیت‌هایی ممکن است وجود داشته باشد و در صورت فروش یا تغییر شرایط زندگی، چه هزینه‌هایی ممکن است به شما تحمیل شود. با شناخت بهتر شرایط وام و استفاده هوشمندانه از امکاناتی که قرارداد در اختیار شما قرار می‌دهد، می‌توانید به کاهش بدهی، حفظ سرمایه موجود در ملک و کاهش هزینه بهره کمک کنید و در نهایت، ممکن است بتوانید سال‌ها زودتر از برنامه اولیه، وام مسکن خود را به طور کامل تسویه کنید.
این مقاله صرفاً با هدف ارائه اطلاعات عمومی تهیه شده و نباید به عنوان مشاوره حقوقی، مالی، حسابداری یا مالیاتی تلقی شود. شرایط وام‌های مسکن و وضعیت مالی هر فرد متفاوت است و پیش از اتخاذ تصمیم، بررسی شرایط قرارداد و دریافت مشاوره مناسب توصیه می‌شود.
کلیک کنید و به پیج علی احمری مقدم بروید